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MARTEDÌ 28 GIUGNO 2022

Acquistare casa, per forza un grattacapo?

Hypothèque
IN BREVE
Dalla complessità dei mutui ipotecari alle inevitabili difficoltà contabili, passando dalla giungla degli annunci immobiliari, la Vaudoise traccia la via per i futuri proprietari.

Acquistare casa è passato di moda? No di certo, secondo uno studio condotto dalla School of Management and Law dell’Alta scuola di scienze applicate di Zurigo (ZHAW) in collaborazione con l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) la proprietà è un sogno molto presente tra la popolazione svizzera. Il 45,8% delle persone dai 30 ai 39 anni aspira ad acquistare casa, un tasso che scende al 23,7% nella fascia d’età 50-69 anni. Una questione generazionale? Di sicuro, si tratta di un ragionamento fatto pensando al lungo termine.

Se risulta difficile quantificare l’utilità finanziaria di un acquisto immobiliare, va comunque considerato l’aspetto psicologico, come spiega Stéphane Meusy, responsabile Analisi ipotecarie alla Vaudoise: «Oltre a un investimento stabile, essere proprietari significa soprattutto avere una casa propria da modificare a piacimento, pianificare sul lungo periodo e crescere serenamente i figli senza rischiare aumenti dell’affitto». Con un’ipoteca a tasso fisso – per esempio fino a quindici anni presso la Vaudoise – non ci sono infatti brutte sorprese per quanto riguarda le spese fisse. «E non v’è dubbio che l’attuale inflazione, soprattutto del prezzo dell’energia, si ripercuoterà sugli affitti…», ammonisce Stéphane Meusy.

In un mercato immobiliare spesso elitario – meno del 40% degli Svizzeri sono proprietari – non bisogna perdere di vista la realtà finanziaria. Oltre il 52% degli aspiranti proprietari interpellati dallo studio auspica un supporto per vagliare le diverse opzioni di finanziamento e calcolare il prezzo massimo di acquisto sostenibile. Se i costi fissi mensili di un mutuo ipotecario sono solitamente inferiori a un affitto, occorre badare alle spese supplementari e ad alcuni dettagli. Ve li spieghiamo qui sotto con l’ausilio di un piccolo glossario delle ipoteche.

Simulare è bene

Innanzitutto, accertatevi di disporre della capacità finanziaria* necessaria per l’acquisto.

Prima di consultare i siti di annunci immobiliari o di setacciare il territorio alla ricerca della casa perfetta, simulate la vostra situazione con il calcolatore del mutuo ipotecario* della Vaudoise: con pochi clic, valutate la vostra capacità finanziaria (basata su un tasso ipotecario consapevolmente più alto della realtà per anticipare eventuali fluttuazioni del mercato) e le spese annue effettive (che considerano gli interessi*, l’ammortamento e le spese di manutenzione). Indicate i fondi propri* e il reddito lordo annuo, e deducete eventuali crediti correnti e pagamenti di alimenti. Ora non dovrete fare altro che spostare il cursore lungo la barra del valore dell’oggetto finché sulla parte destra non appare la scritta «Il costo del vostro oggetto è sostenibile» e otterrete all’incirca l’indicazione di prezzo che potete permettervi.


Mutuo ipotecario

In Svizzera, il prestito per l’acquisto di un immobile è strutturato in due parti. L’ipoteca di primo rango, la quota maggiore del mutuo, non deve essere ammortizzata, il che significa che vanno pagati solo gli interessi. Non rimborsando questa parte di capitale, conservate il debito presso l’istituto di credito. L’ipoteca detta di secondo rango va invece ammortizzata: devono essere rimborsati il capitale e gli interessi entro la durata convenuta, al più tardi all’età del pensionamento. Il rimborso può avvenire con pagamenti trimestrali o semestrali (ammortamento diretto) oppure investendo in una soluzione assicurativa (ammortamento indiretto). «Alla Vaudoise, consigliamo l’ammortamento indiretto perché consente di costituire un 3° pilastro e di beneficiare di vantaggiose deduzioni fiscali. Oltre al capitale di risparmio alla scadenza, con un’analisi previdenziale dettagliata è possibile assicurare il rischio decesso e usufruire dell’esenzione dal pagamento dei premi in caso di incapacità lavorativa, il che garantisce alla persona assicurata o al coniuge superstite la copertura sin dal primo giorno dei premi e dell’ammortamento.

Interessi

Il tasso di interesse è fissato in anticipo per una durata determinata. Potete così conoscere con certezza le spese annue per gli interessi, a prescindere dalla futura evoluzione dei tassi. La Vaudoise propone il tasso fisso fino a quindici anni, nonché la possibilità di determinare il tasso fino a diciotto mesi in anticipo, previo pagamento di un premio. 

A differenza delle banche, un’assicurazione finanzia le ipoteche con i premi accumulati anno dopo anno dai clienti. «Ciò consente di evitare costi di rifinanziamento elevati e di proporre tassi competitivi», spiega Stéphane Meusy. «Ovviamente, il tasso aumenta proporzionalmente alla durata del prestito. La maggior parte dei clienti predilige una durata di dieci anni, per la quale la Vaudoise propone un tasso tra il 2,45% e il 2,70%.»

Fondi propri

In Svizzera, per diventare proprietari è necessario fornire un capitale proprio nella misura del 20% del prezzo di acquisto più il 5% circa di spese. Almeno il 10% dei fondi propri, inoltre, deve provenire dalla vostra liquidità, dai risparmi, dal 3° pilastro, da un’assicurazione vita, da una donazione... L’altro 10% può per esempio essere prelevato dal 2° pilastro (LPP), la scelta più comune secondo Stéphane Meusy. Un consiglio? «Cominciate a risparmiare il prima possibile, dai 25 anni: costituire un capitale proprio è un processo a lungo termine.»

Capacità finanziaria: la regola del 33%

Oltre ai fondi propri, occorre verificare anche la vostra capacità finanziaria, ovvero quella che vi permette di coprire le spese legate al prestito. La regola generale, applicata anche ai locatari, è che all’alloggio va consacrato non oltre un terzo del reddito lordo. Le spese di una proprietà immobiliare comprendono gli interessi ipotecari, l’ammortamento del secondo rango e le spese accessorie (1% del valore del bene), e devono essere coperte dalla vostra liquidità.

 

Scegliere un solo partner è meglio

Con l’acquisto di una proprietà immobiliare cambia lo statuto e spesso è difficile pensare a tutte le implicazioni fiscali e amministrative. Rivolgersi a un interlocutore unico può facilitarvi la vita. Oltre all’imposta cantonale sulla sostanza, obbligatoria per tutti i proprietari di beni immobiliari, ci sono conseguenze anche sull’imposta sul reddito a causa del controverso valore locativo variabile secondo il Cantone, che obbliga a dichiarare come reddito una parte del valore ipotetico del bene se venisse affittato. «In contropartita, potete dedurre dal reddito imponibile gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione, il che nella maggior parte dei casi consente di equilibrare il tutto», spiega Stéphane Meusy.

Dal punto di vista assicurativo, oltre alle coperture obbligatorie nella maggior parte dei Cantoni (responsabilità civile, assicurazione stabili per i proprietari, incendio) è fortemente consigliato stipularne anche di accessorie, per esempio l’assicurazione Economia domestica della Vaudoise con le sue estensioni. «In caso di danno, garantisce la sostituzione di qualsiasi oggetto dell’inventario. Per evitare sottoassicurazioni, quest’ultimo va allestito in modo dettagliato, se possibile con l’aiuto di un consulente Vaudoise che potrà darvi qualche dritta», conclude Stéphane Meusy.

Prendersi il tempo necessario

Prima di precipitarvi dal notaio, prendete nota dei consigli qui sotto e non esitate a effettuare alcune piccole spese che in futuro si tradurranno in risparmi notevoli.

  • Non acquistate mai un bene senza averlo prima visitato, se possibile in vari momenti della giornata.
  • Nel caso di un acquisto su carta, prevedete una consulenza giuridica per l’allestimento (o la rilettura) del contratto.
  • In ogni caso, prendetevi il tempo per valutare lo stato dell’edificio (anche coinvolgendo qualcuno del mestiere).
  • Per un appartamento in PPP, chiedete a un notaio o all’agente immobiliare di consultare i verbali delle assemblee e i documenti sul fondo di rinnovamento.
  • Nelle zone con villette, assicuratevi che non siano previsti declassamenti dei terreni che potrebbero diminuire il valore della vostra proprietà. A tale scopo, vale la pena leggere i fogli ufficiali o consultare il sito www.ealbo.com (a pagamento).