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DIENSTAG 28 JUNI 2022

Wohntraum verwirklichen: ein steiniger Weg?

Hypothèque
KURZ GEFASST
Immobilienangebote durchforsten, Tragbarkeit berechnen, richtige Hypothek ermitteln – da kann es einem schon mal schwindlig werden. Aber keine Sorge, mit unserem Ratgeber sind Sie für den Erwerb Ihres Eigenheims gut gerüstet.

Der Traum vom Eigenheim – nicht mehr zeitgemäss? Mitnichten! Gemäss einer Studie der School of Management and Law der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) in Zusammenarbeit mit dem Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ist «der Wunsch nach Wohneigentum gross». In der Schweiz ist das Immobilienangebot zwar nach wie vor hart umkämpft, dennoch geben rund 45,8 % der 30- bis 39-Jährigen an, nach einem Eigenheim als nächste Wohnform zu suchen. Bei den 50- bis 69-Jährigen sind es noch 23,7 Prozent. Eine Generationenfrage? Ein Faktor jedenfalls könnte der längere Zeithorizont bis zur Pensionierung sein, der bei der jüngeren Generation zum Tragen kommt. 

Der finanzielle Nutzen lässt sich nur schwer bestimmen – das bestätigt auch die Studie. Für Stéphane Meusy, Gruppenleiter Hypothekenanalyse bei der Vaudoise, sind es vor allem psychologische Punkte, die für Wohneigentum sprechen: «Es handelt sich nicht nur um eine stabile finanzielle Investition, sondern es geht vor allem auch darum, etwas Eigenes zu haben, wo man nach Belieben schalten und walten kann, langfristig planen und Kinder sorglos grossziehen kann, ohne sich um Mietzinserhöhungen Gedanken machen zu müssen.»

Mit einer Festhypothek – z. B. bis zu 15 Jahre bei den Vaudoise Versicherungen – gibt es keine Überraschung bei den laufenden Ausgaben. «Und die Inflation der aktuellen Kosten, insbesondere der Energiekosten, wird sich zweifellos auf die Mieten auswirken», warnt Stéphane Meusy. 

Die Schweiz ist ein Land der Mieter: Gerade einmal 40 % der Haushalte leben in den eigenen vier Wänden. In der Genfersee-Region sogar nur 30 %. Der Immobilienmarkt wird immer elitärer; steigende Nachfrage bei sinkendem Angebot führt dazu, dass Wohneigentum teurer wird. Über 52 % der Studien-Befragten gaben an, bei der Wahl einer Finanzierungsmöglichkeit und der Festlegung des für sie tragbaren Höchstpreises gerne auf professionelle Beratung zurückgreifen zu können. Grob gesagt sind die monatlichen Hypothekenzahlungen in der Regel niedriger als Mietzinsen, aber daneben gibt es noch ein paar weitere Punkte zu berücksichtigen. Im Folgenden zeigen wir auf, was es zu beachten gilt und stellen die wichtigsten Begriffe rund um Hypotheken vor.

Eine Simulation ist immer eine gute Idee

Berechnen Sie, ob der Traum vom Eigenheim für Sie finanziell tragbar* ist. 

Dieser erste Schritt ist unerlässlich und sollte erfolgen, noch bevor Sie sich Ihr Traumhaus ausmalen oder bereits Inserate durchforsten. Mit dem Tragbarkeitsrechner* der Vaudoise können Sie in nur wenigen Klicks berechnen, ob Sie sich Ihr Wunschobjekt leisten können. Bei dieser Berechnung wird ein bewusst höherer Hypothekarzinssatz verwendet, damit mögliche Marktschwankungen einkalkuliert werden. Ausserdem können Sie Ihre effektiven Jahreskosten berechnen (Hypothekarzinsen*, Amortisation und Nebenkosten). Geben Sie Ihr Eigenkapital* an sowie das jährliche Bruttoeinkommen Ihres Haushalts abzüglich laufender Kredite und anderer Unterhaltsbeiträge. Verschieben Sie anschliessend beim Wohnobjekt den Regler so lange, bis im grauen Kasten in der Mitte des Bildschirms die Meldung «Tragbar» erscheint: Daneben sehen Sie den für Sie tragbaren Preis Ihres künftigen Wohnobjekts. 


Hypothekendarlehen

Für den Kauf einer Immobilie reichen die eigenen Ersparnisse oft nicht aus. In diesem Fall kann man eine Hypothek aufnehmen und kommt so zu Fremdkapital, um den Kauf zu finanzieren. So funktioniert eine Hypothek: Ein Grossteil der Hypothek (sog. 1. Rang) muss nicht zurückbezahlt – bzw. nicht amortisiert – werden, das heisst, Sie zahlen nur die Zinsen. Da Sie das Kapital auf diese Hypothek nicht zurückzahlen, behalten Sie eine Schuld gegenüber dem Kreditinstitut (oft eine Versicherung, eine Bank oder eine Pensionskasse). Der zweite Teil der Hypothek («2. Rang») muss amortisiert werden, das heisst, Sie zahlen neben den Zinsen auch das Kapital zurück; in der Regel innerhalb von 15 Jahren, spätestens aber bis zur Pensionierung. Unterschieden werden dabei zwei Arten von Amortisation: Die direkte Amortisation, bei der Sie die Zinsen und das Kapital viertel- oder halbjährlich direkt an den Geldgeber zurückzahlen, und die indirekte Amortisation, bei der Sie den Betrag in Ihre private Altersvorsorge der 3. Säule einzahlen. «Bei der Vaudoise empfehlen wir die indirekte Amortisation. Sie bietet gleich drei Vorteile: Sie können ein Sparkapital aufbauen und die einbezahlten Beträge bis zum gesetzlichen Maximum von den Steuern abziehen. Zudem kann das Todesfallrisiko versichert werden und Sie profitieren während der Laufzeit der Police von der Prämienbefreiung bei Arbeitsunfähigkeit. Anders ausgedrückt bedeutet das: Bei einem schweren Schicksalsschlag ist die Zahlung der Prämien und der Amortisation gesichert und Ihre Familie geschützt. Eine umfassende Vorsorgeberatung zeigt Ihnen die für Sie passende Lösung auf – lassen Sie sich beraten.»

Zinsen

Der Zinssatz wird vorgängig für eine bestimmte Dauer festgelegt. Somit kennen Sie die jährliche Zinsbelastung im Voraus, unabhängig von der künftigen Entwicklung der Zinssätze. Bei der Vaudoise gibt es feste Zinssätze mit bis zu 15 Jahren Laufzeit! Gegen Zahlung einer Prämie können Sie zudem Ihren Zinssatz bis zu 18 Monate im Voraus «reservieren». 

Im Gegensatz zu einer Bank finanziert eine Versicherung die Hypotheken mit den Prämien ihrer Kundinnen und Kunden, die Jahr für Jahr kumuliert werden. «Die Vaudoise muss so keine hohen Refinanzierungskosten zahlen und kann sehr konkurrenzfähige Zinssätze anbieten», erklärt Stéphane Meusy. «Je länger die Laufzeit, desto höher ist natürlich der Zinssatz. In den letzten Jahren wurde die zehnjährige Laufzeit am häufigsten gewählt. Hierbei liegt unser Zinssatz zwischen 2,45 % und 2,70 %.» 

Eigenmittel

Für die Finanzierung Ihres Eigenheims müssen Sie mindestens 20 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bezahlen. Hinzu kommen Gebühren von ca. 5 %. Weitere Bedingungen? Mindestens 10 % des Eigenkapitals müssen aus flüssigen Mitteln stammen, beispielsweise aus Ersparnissen, einem Vorbezug der 3. Säule, einer Lebensversicherung, einer Schenkung. Die anderen 10 % können der 2. Säule (BVG) entnommen werden. Das ist gemäss Stéphane Meusy die gängigste Zusammenstellung des Eigenkapitals. Ein Rat? «Möglichst früh mit Sparen beginnen, am besten ab 25 Jahren. Der Aufbau von Eigenkapital braucht Zeit.»

Tragbarkeit (oder «Kreditfähigkeit»)

Neben den Eigenmitteln wird auch Ihre Kreditfähigkeit analysiert, also geprüft, ob Sie Ihr Traumhaus finanziell tragen können. Als Faustregel gilt (auch bei der Miete): Die Wohnkosten sollten nicht mehr als einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen. Die Kosten bei Wohneigentum sind: die Hypothekarzinsen, die» : Amortisation der zweiten Hypothek sowie die Nebenkosten (1 % des Immobilienwerts).

 

Ein Ansprechpartner – immer an Ihrer Seite

Ein Eigenheim bringt steuerliche und administrative Änderungen mit sich. Dabei ist es als Eigentümerin oder Eigentümer nicht immer einfach, den Überblick zu behalten. Hier ist es praktisch, bei allen Fragen auf einen einzigen Ansprechpartner zählen zu können. Stéphane Meusy erklärt, was es beispielsweise bei den Steuern zu beachten gilt: Wohneigentum wirkt sich sowohl auf die kantonale Vermögenssteuer – eine Immobilie gilt als Vermögen und muss zwingend deklariert werden – als auch auf die Einkommenssteuer aus. Inwiefern? Sie müssen die Ausgaben, die anfallen würden, wenn Sie die Immobilie mieten, als Einkommen versteuern. Das ist der so genannte «Eigenmietwert», der je nach Wohnkanton anders festgesetzt wird. «Die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten allerdings können Sie von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen», erklärt Stéphane Meusy. «Mit diesen Abzügen gleicht sich das meistens wieder aus.»

Und wie steht es mit der Versicherung? Haftpflicht, Gebäude- und Feuerversicherung sind in den meisten Kantonen obligatorisch. Weitere Versicherungen sind zwar freiwillig, werden aber stark empfohlen. Dazu gehört die Hausratversicherung mit den massgeschneiderten Deckungserweiterungen. Für Stéphane Meusy eine sinnvolle und notwendige Absicherung: «Sie garantiert, dass Ihr Eigentum im Schadenfall ersetzt wird. Wichtig dabei ist, den Wert des eigenen Hausrats nicht zu tief anzugeben, um eine Unterversicherung zu vermeiden. Unsere Beraterinnen und Berater sind gerne für Sie da und helfen Ihnen bei der Auflistung Ihres Eigentums.»

Zeit nehmen

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden und der Preis ist tragbar? Jetzt nur nichts überstürzen. Nehmen Sie sich Zeit und beachten Sie die nachfolgenden Ratschläge. Auch die eine oder andere Ausgabe kann sich langfristig gesehen bezahlt machen.

  • Besichtigen Sie Ihre Traumimmobilie am besten mehrmals und zu verschiedenen Tageszeiten.
  • Lassen Sie sich bei einem Kauf ab Plan rechtlich beraten: Zeigen Sie den Vertrag einer Expertin oder einem Experten.
  • Nehmen Sie sich auf jeden Fall genügend Zeit, um den Wert der Immobilie zu schätzen. Ziehen Sie hierfür gegebenenfalls professionelle Hilfe hinzu.
  • Bei einer Wohnung im Stockwerkeigentum: Informieren Sie sich zum Stand des Erneuerungsfonds. Holen Sie bei der Notarin/dem Notar oder der Brokerin/dem Broker alle weiteren Informationen zum Gebäude ein (inkl. Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung).
  • Bei einem Einfamilienhaus: Informieren Sie sich, ob in den kommenden Jahren eine Rückzonung geplant ist (oder geplant sein könnte), da dies zu einem tieferen Grundstückspreis führen könnte. Die entsprechenden Informationen finden Sie im Amtsblatt Ihres (zukünftigen) Wohnkantons oder auf dieser Seite (kostenpflichtig) www.pilierpublic.com